Saat ini, dimana orang-orang seusia saya sedang tergiur dengan apa yang disebut investasi properti. Dengan asupan bekal dari para marketer properti mereka mencari pembenaran. Pemikirannya adalah "harga properti akan selalu naik". Pemikirian banyak orang akan hal ini justru yang akan mempercepat kejatuhan properti tersebut. Tindakan irasional yang sangat berbahaya dimana orang berani membayar lebih tinggi untuk sesuatu yang tidak dibarengi fundamental yang kuat.
Sudah terjadi kasus longsornya harga properti di Amerika tahun 2008, informasinya bertebaran di internet.Tindakan irasional manusia dibarengi dengan rasa serakah berbuah pahit. Untung besar bagi yang mau belajar dan rugi besar bagi mereka yang tak sabar. Anda ingin berada di posisi mana? semua keputusan di tangan anda.
Banyak orang sesumbar dan mendewakan properti yang takkan pernah turun harganya. Sekedar ingin mengingatkan Hyman Minsky yang notabene adalah seorang ekonom, pernah mengemukakan teori "financial instability". Ini saya kutip dari buku panutan saya dalam berinvestasi saham yaitu Parahita Irawan dalam buku "Street Investing". Teori "financial instability" tersebut mengemukakan proses terjadinya buble kedalam lima tahapan:
- Displacement, setiap bubble memiliki pemicu, Misalnya adalah penemuan teknologi baru ataupun perubahan kebijakan ekonomi. Pemicu tersebut menyebabkan perubahan di salah satu sektor ekonomi. Pada tahap ini, belum banyak orang yang menyadari perubahan tersebut dan harga perlahan-lahan mulai naik.
- Boom, orang-orang mulai menyadari perubahan yang terjadi. Semakin banyak orang yang berpartisipasi sehingga harga naik semakin tinggi. Pada awalnya kenaikan harga masih rasional karena dibarengi dengan kondisi fundamental yang bagus. Fenomena yang terjadi mulai mendapatkan sorotan media. Orang-orang mulai takut ketinggalan kereta sehingga jumlah partisipan semakin banyak. Suku bunga semakin turun sehingga menjadi katalisator.
- Euforia, Pada fase ini nilai aset membumbung terlalu tinggi. Cerita-cerita orang kaya mendadak dari fenomena ini akan tersebar. Teori "greater fool" mulai menjadi kenyataan. Harga aset sudah terlalu tinggi dan tidak mencermikan kondisi fundamental semestinya. Para partisipan hanya bisa mendapatkan keuntungan apabila ada pihak lain yang mau membeli lebih mahal. Di tahap ini para analis akan mencari metode valuasi yang bisa menjustifikasi harga yang tinggi tersebut.
- Profit taking oleh insider, ketika harga semakin tidak masuk akal, orang-orang yang sudah lama berkecimpung di bisnis tersebut sejak lama dan masih berpikiran jernih mulai melihat adanya alarm bahaya dan menarik investasinya. Jalannya proses bubble mulai tersandung-sandung namun masih dianggap sebagai kerikil-kerikil kecil saja. Pada titik ini bubble sebenarnya sudah mulai pecah karena tidak ada dukungan dari "old player", maka bubble tidak akan bisa berkembang lebih besar lagi.
- Panic, pada tahapan ini harga aset mulai terjun bebas dan menyapu bersih para partisipan didalamnya. Contoh ekstrim yang pernah terjadi adalah ketika demam tulip yang terlampau irasional, diakhiri hanya dalam satu malam.
Disini minsky mencoba membangunkan kita dari tidur, Berbahayanya kelonggaran kredit, overtrade dan euforia hampir selalu berakhir dengan kehancuran.
Lalu apa yang harus kita perbuat? dengan membaca teori tersebut kita hanya perlu bersikap rasional. Akan lain ceritanya ketika kita sangat membutuhkan rumah untuk tempat tinggal dan membeli adalah jalan yang terbaik. Jika kasusnya itu ya beli saja, namun perhitungkan tingkat rasionalnya juga.
Note: Terima Kasih Pak Parahita yang sudah mengingatkan materi ini dalam bukunya.
